房屋租赁在日常生活中非常普遍，但不时会出现欠付房租及房屋的承租人和实际使用人不一致的情况。此时，出现欠付租金等纠纷时，出租人应向谁主张权益，又该由谁来承担违约责任?
　　【案情回顾】
　　王某在某小区购买了一套商品房，2016年将该房屋出租给张某，并与张某口头约定租金等租赁事宜，但双方未签订书面租房合同，后王某将房屋交由张某使用。直到2022年底，张某仅向王某支付了2万元租金，仍欠付租金6万元。王某多次催要后张某仍未支付租金，故王某诉至法院，要求解除与张某的房屋租赁合同，并要求张某支付所欠租金及房屋占用费。
　　法院审理后认为，原、被告之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但在案证据足以证明原、被告之间已成立了房屋租赁合同，该合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。
　　法院最终判决解除双方的房屋租赁合同，并由张某支付所欠租金及房屋占用费。
　　【律师说法】
　　根据《民法典》第一百一十九条规定的合同相对性原则，房东应向承租人主张权益。上述案例就是这种情况，房东在起诉前并不知晓房屋实际使用人的存在，且之前均是承租人张某直接向房东王某交纳租金，故法院依法判决由张某承担相应责任。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第七百零四条规定租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百二十二条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　法官提示：在房屋出租时，无论租赁时间长短，双方应尽量签订书面的房屋租赁合同，在合同中对租赁房屋的用途、使用人、是否可以转租、租赁时间（最长时间不得超过20年）、租金及押金的支付、物业费交纳、房屋维修、装修事项、交接清单、违约责任等进行明确的约定，在出现纠纷时通过合法渠道解决，才能将可能面临的风险降到最低，亦能在出现纠纷时最大限度地维护自身合法权益。
　　（记者 崔福红 整理）